Proč se byty s nejhorším energetickým hodnocením najednou staly velkým problémem
Stále více bytů s nejhorší energetickou třídou láká kupující na atraktivní cenu. Skutečné náklady takové „výhodné koupě" však vyjdou najevo většinou až po podpisu smlouvy.
Pro část zájemců vypadá levnější byt s tragickou energetickou bilancí jako chytrá cesta na trh s nemovitostmi. Jenže jakmile se připočítají povinné rekonstrukce, nové předpisy a rostoucí účty za vytápění, celý plán se může doslova sesypat.
Po léta bylo energetické hodnocení jen malým čtverečkem na konci inzerátu. Dnes je v mnoha zemích jedním z hlavních filtrů při hledání bydlení. Byty s nejhorším hodnocením, lidově nazývané „energetická síta", v sobě spojují dva problémy najednou: starou špatně zateplenou budovu a účty za vytápění, které dokážou vyčistit bankovní účet do nuly.
V praxi to znamená spotřebu energie často přesahující 330 kWh na metr čtvereční ročně, což při průměrném bytě tvoří obrovský rozdíl v měsíčních výdajích.
Byt s velmi slabou energetickou třídou může generovat náklady na vytápění až dvakrát až třikrát vyšší než srovnatelná nemovitost po důkladné termomodernizaci.
Pro kupujícího to už není jen technický detail. V mnoha rodinných rozpočtech tento parametr rozhoduje, zda má vůbec smysl se daným inzerátem dále zabývat. Banky také stále pečlivěji sledují energeticky náročné nemovitosti při poskytování hypotéčních úvěrů, protože riziko poklesu jejich hodnoty neustále roste.
Krásné fotografie v inzerátu, tvrdá realita po zahájení rekonstrukce
Nejčastější scénář vypadá vždy velmi podobně: velká plocha, skvělá lokalita, cena pod tržním průměrem. V popisu se objeví nevinné heslo „k osvěžení" nebo „k modernizaci". Skutečný rozsah prací vyjde najevo teprve po prvních cenových nabídkách od řemeslníků.
Důkladné zlepšení energetické účinnosti není jen výměna oken. Obvykle přicházejí v úvahu tyto práce:
- zateplení vnějších stěn a střechy,
- izolace podlah nebo stropů nad sklepem,
- výměna kotle nebo celého topného systému,
- modernizace topné a zpravidla i elektrické instalace,
- větrání s rekuperací tepla u ambicióznějších projektů.
U i relativně malého bytu takový balík prací znamená výdaje v řádu 30 až 50 tisíc eur v západoevropských podmínkách — a to při docela optimistickém scénáři bez větších překvapení na stavbě.
Nejvíce bolí náklady, které nikdo nevyčíslil před podpisem smlouvy — opravy instalací, shnilé stropy, plesnivé stěny pod starou izolací nebo práce ve společných částech domu.
K tomu se přidávají povinné expertízy, audity, projekty a v bytových domech také podíl na nákladech rekonstrukce celé nemovitosti. Součet všech poplatků dokáže zcela pohltit „úsporu", kterou kupující získal na nižší kupní ceně.
Měnící se předpisy: kdy mohou byty nejslabší třídy přestat vydělávat
V mnoha zemích Evropské unie probíhá zpřísňování pravidel pro nemovitosti s nejhorší energetickou charakteristikou. Cíl je jednoduchý: přinutit majitele k modernizaci bytového fondu, omezit emise a zároveň chránit nájemníky před drakonickými účty za energie.
V praxi to pro investora znamená několik druhů omezení, se kterými musí počítat:
| Druh omezení | Co to znamená pro majitele |
|---|---|
| Zákaz pronájmu nejslabších tříd | nelze uzavírat nové nájemní smlouvy, dokud byt neprojde rekonstrukcí a novým hodnocením |
| Zmrazení nájemného | nelze zvyšovat nájemné u bytů bez zlepšení energetické účinnosti |
| Povinný energetický audit při prodeji | dodatečný náklad a přehledný seznam vad, který oslabuje vyjednávací pozici prodávajícího |
| Povinné hodnocení celých společenství | nutnost provádět hodnocení a plány rekonstrukcí pro celé budovy, nejen jednotlivé byty |
Kupující, který plánuje pronájem, musí tedy počítat s rizikem, že bez rychlé modernizace se byt stane prakticky „nepoužitelným" jako nájemní bydlení. Samotná ochota vložit do něj peníze nestačí — systém očekává konkrétní výsledek potvrzený novým průkazem energetické náročnosti.
Má vůbec smysl kupovat energeticky náročný byt jako investici?
Navzdory rostoucím omezením nezájemců o takové byty neubývá. Důvodem je fakt, že prodávající často výrazně snižují cenu, protože se obávají, že jejich nemovitost bude každým rokem obtížněji prodejná.
Sleva při koupi má smysl pouze tehdy, pokud po přičtení všech nákladů na rekonstrukci a administrativu byt skutečně získá na hodnotě i funkčnosti.
V praxi si tento typ investice mohou dovolit výhradně lidé s velmi vědomým přístupem k riziku a solidním finančním polštářem. Lze vyčlenit několik typů kupujících, pro které může taková koupě dávat racionální smysl:
- rodiny hledající vlastní bydlení v dobré čtvrti, ochotné několik let žít uprostřed rekonstrukce,
- zkušení kutilové, kteří část prací zvládnou sami a reálně tak sníží náklady,
- profesionální flippeři a stavební firmy, které takové byty vnímají jako surovinu k dalšímu prodeji po modernizaci.
Ve všech těchto případech jsou klíčové tři věci: celkový rozpočet, přístup k zvýhodněným úvěrům a dotacím na termomodernizaci a čas potřebný k dokončení prací před vstupem dalších omezení v platnost.
Na co se zaměřit před podpisem kupní smlouvy
Každý, kdo uvažuje o koupi bytu s katastrofálním energetickým hodnocením, by měl přípravnou fázi pojmout jako malý výzkumný projekt. Emoce typu „příležitost života" velmi často končí zklamáním.
Seznam absolutních nezbytností před rozhodnutím o koupi zahrnuje:
- podrobný energetický audit se seznamem nezbytných prací a odhadovanými náklady,
- alespoň několik nabídek od různých stavebních firem, nejlépe zahrnujících různé technologie zateplení a vytápění,
- důkladnou prohlídku společných prostor domu: schodiště, sklepů, střechy a instalací,
- prostudování dokumentů společenství vlastníků nebo bytového družstva — zápisů ze schůzí, plánů rekonstrukcí a případných dluhů,
- ověření, na jaké formy finanční podpory byt a budoucí majitel skutečně dosáhnou — zvýhodněné úvěry, programy termomodernizace, daňové úlevy, obecní příspěvky.
A ještě jedna zásadní otázka: dá se rekonstrukce časově sladit s pracovním a rodinným životem? Bydlení v permanentním prachu bez stabilního vytápění po několik topných sezon může vážně poznamenat zdraví i psychiku všech obyvatel domácnosti.
Kdy se energeticky náročný byt skutečně vyplatí
Aby taková koupě dávala smysl, je třeba se dívat dál než jen na rozdíl mezi nabídkovou cenou a místním průměrem. Rozhodující je celková bilance — finanční i praktická — po několika letech od koupě.
Stojí za to si položit několik tvrdých otázek:
- zda byt po rekonstrukci skutečně dosáhne vyšší hodnoty, než je součet kupní ceny a všech nákladů,
- zda nájemní sazby v dané lokalitě umožňují rozumnou míru výnosu, pokud je plánován pronájem,
- zda předpokládaný růst cen energie „nesní" úspory plynoucí z příliš skromné, částečné rekonstrukce,
- zda hrozí, že se předpisy ještě zpřísní a za několik let vynutí další kolo prací.
V praxi je někdy lepší od koupě zvláště problematického bytu ustoupit a připlatit za nemovitost se střední energetickou třídou, než celou dekádu zároveň záplatovat díry v rozpočtu i ve zdech.
Několik praktických poznámek pro český trh
Ačkoli popsané změny vycházejí především ze směru, který udávají západoevropské státy, český trh se ubírá stejným směrem. Programy podpory termomodernizace, tlak na zlepšení energetické náročnosti budov a diskuse o možných omezeních pro nejméně efektivní byty naznačují jasný trend.
Pro kupující to znamená jediné: energetické hodnocení bytu bude rok od roku důležitější, ať už je cílem vlastní bydlení, nebo investice. Agresivní hledání „výhodných koupí" mezi nemovitostmi s nejhorším energetickým hodnocením se může podařit, ale vyžaduje chladnou kalkulaci, dobré technické poradce a značnou finanční disciplínu.
Lidé plánující koupi takového bytu s výhledem do budoucnosti by měli energetickou rekonstrukci považovat nikoli za příplatek navíc, ale za nedílnou součást celkové ceny nemovitosti. Teprve součet obou položek odhalí, zda jde skutečně o výhodnou transakci, nebo o velmi drahou lekci z investování do nemovitostí.
