Proč se byty s nejhorším energetickým hodnocením najednou staly velkým problémem
Po celá léta byla energetická třída jen malým políčkem někde na konci inzerátu. Dnes je to v mnoha zemích jeden z klíčových filtrů při hledání bydlení a nemovitosti s nejhorším hodnocením vyvolávají silné emoce.
Takzvané „energetická síta" trpí hned dvěma neduhy najednou: jde o starší budovy s mizernou tepelnou izolací a účty za vytápění, které dokážou spolehlivě vyprázdnit rodinnou pokladnu. Ve výsledku to znamená spotřebu energie přesahující 330 kWh na čtvereční metr ročně – a to při průměrně velkém bytě dělá obrovský rozdíl v pravidelných platbách.
Byt s velmi špatnou energetickou třídou může generovat náklady na vytápění dvakrát až třikrát vyšší než srovnatelný byt po důkladné tepelné modernizaci.
Pro kupujícího to už rozhodně není technický detail. V mnoha rodinných rozpočtech právě tento parametr rozhoduje o tom, zda vůbec má smysl se daným inzerátem dále zabývat. Banky navíc stále pečlivěji posuzují energeticky náročné nemovitosti při schvalování hypoték, protože riziko poklesu jejich hodnoty v čase roste.
Lákavé fotografie v inzerátu a krutá realita po zahájení rekonstrukce
Nejčastější scénář vypadá překvapivě podobně: velká plocha, výborná lokalita, cena pod tržním průměrem. V popisu se mihne nevinné slovní spojení „k osvěžení" nebo „k modernizaci". Skutečný rozsah prací vyjde najevo teprve po prvních nacenění od řemeslníků.
Zásadní zlepšení energetické účinnosti totiž zdaleka neznamená jen výměnu oken. Zpravidla přichází na řadu:
- zateplení obvodových stěn a střechy,
- izolace podlah nebo stropů nad sklepem,
- výměna kotle nebo celého topného systému,
- modernizace rozvodů vytápění a často i elektroinstalace,
- větrání s rekuperací tepla u ambicióznějších projektů.
U i relativně malého bytu takový balíček prací představuje výdaje v řádu 30–50 tisíc eur v západoevropských podmínkách. A to ještě při poměrně optimistickém scénáři bez větších překvapení na stavbě.
Nejvíce bolí náklady, které nikdo nespočítal před podpisem smlouvy – opravy instalací, shnilé stropy, plísní napadené stěny pod starou izolací nebo práce ve společných částech budovy.
K tomu přistupují povinné odborné posudky, energetické audity, projektová dokumentace a v případě bytových domů také podíl na nákladech rekonstrukce celé budovy. Součet všech těchto položek dokáže zcela pohltit „úsporu", které kupující dosáhl díky nižší kupní ceně.
Měnící se předpisy: kdy byty nejnižší třídy přestanou být pronajímatelné
V celé řadě zemí Evropské unie se zpřísňují pravidla pro nemovitosti s nejhorší energetickou charakteristikou. Cíl je jasný: donutit majitele k modernizaci bytového fondu, omezit emise a zároveň ochránit nájemníky před drakonickými účty.
V praxi to pro investora znamená několik typů omezení, se kterými musí počítat:
| Druh omezení | Co to znamená pro vlastníka |
|---|---|
| Zákaz pronájmu pro nejnižší třídy | nelze uzavírat nové nájemní smlouvy, dokud byt neprojde rekonstrukcí a novým hodnocením |
| Zmrazení nájemného | bez zlepšení energetické účinnosti není možné nájemné zvyšovat |
| Povinný energetický audit při prodeji | dodatečný náklad a přehledný soupis vad, který oslabuje vyjednávací pozici prodávajícího |
| Povinné hodnocení celých společenství vlastníků | nutnost zpracovat posudky a plány rekonstrukcí pro celé budovy, nejen jednotlivé byty |
Kupující, který počítá s pronájmem, musí reálně kalkulovat s rizikem, že bez rychlé modernizace se byt stane prakticky „nepoužitelným" jako nájemní nemovitost. Pouhá ochota investovat nestačí – systém vyžaduje konkrétní výsledek doložený novým průkazem energetické náročnosti budovy.
Dává nákup energeticky náročného bytu investorovi vůbec smysl?
Navzdory rostoucím omezením zájem o tyto nemovitosti neklesá. Důvod je prostý: prodávající se ceny výrazně pouští, protože se obávají, že s každým dalším rokem bude jejich byt ještě těžší prodat.
Sleva při koupi má skutečnou hodnotu jedině tehdy, pokud po přičtení veškerých nákladů na rekonstrukci a administrativu byt skutečně získá na hodnotě i funkčnosti.
V praxi si takovouto investici mohou dovolit výhradně lidé s velmi vědomým přístupem k riziku a solidní finanční rezervou. Existuje několik typů kupujících, pro které takový nákup může být racionální volbou:
- rodiny hledající vlastní byt v dobré čtvrti, připravené několik let žít ve stavební vřavě,
- zkušení kutilové, kteří část prací zvládnou svépomocí a reálně tak sníží náklady,
- profesionální flippeři a stavební firmy, které podobné byty berou jako surovinu k dalšímu prodeji po modernizaci.
Ve všech těchto případech jsou klíčové tři věci: celkový rozpočet, přístup k výhodným úvěrům a dotacím na zateplení a čas potřebný k dokončení prací před nabytím účinnosti dalších omezení.
Na co se zaměřit před podpisem kupní smlouvy
Kdo zvažuje koupi bytu s katastrofálním energetickým hodnocením, měl by fázi přípravy pojmout jako malý výzkumný projekt. Emoce stylu „příležitost života" velmi často končí hořkým zklamáním.
Seznam absolutních nutností před rozhodnutím o koupi zahrnuje:
- podrobný energetický audit se soupisem nezbytných prací a odhadovanými náklady,
- alespoň několik nabídek od různých dodavatelů, nejlépe zohledňujících různé technologie zateplení a vytápění,
- důkladnou prohlídku společných prostor budovy: schodiště, sklepů, střechy a rozvodů,
- přezkoumání dokumentů společenství vlastníků nebo družstva – zápisů ze schůzí, plánů oprav a případných dluhů,
- ověření, na jaké formy finanční podpory byt a budoucí vlastník skutečně dosáhnou – zvýhodněné úvěry, programy zateplení, daňové úlevy, obecní dotace.
A k tomu přistupuje ještě jedna zásadní otázka: dá se časový harmonogram rekonstrukce skloubit s profesním a rodinným životem? Bydlení v neustálém prachu, bez stabilního vytápění, po několik topných sezón dokáže výrazně poznamenat zdraví i psychiku všech členů domácnosti.
Kdy se energeticky náročný byt skutečně vyplatí
Aby takový nákup dával smysl, je třeba dívat se dál než jen na rozdíl mezi nabídkovou cenou a místním průměrem. Rozhodující je celková bilance – finanční i praktická – po několika letech od koupě.
Stojí za to si položit několik tvrdých otázek:
- dosáhne byt po rekonstrukci skutečně vyšší hodnoty než součet pořizovací ceny a veškerých nákladů,
- umožní výše nájemného v dané lokalitě rozumnou míru výnosu, pokud je plánován pronájem,
- nepohltí předpokládaný růst cen energií úspory plynoucí z příliš skromné, nedokončené renovace,
- nehrozí, že se předpisy ještě zpřísní a za pár let si vyžádají další kolo prací.
V praxi se někdy vyplatí od zvlášť problematického bytu upustit a přidat k nemovitosti se střední energetickou třídou, než po dekádu záplatovat díry v rozpočtu i ve zdech zároveň.
Několik praktických poznámek pro české prostředí
Ačkoli popsané změny vycházejí především z kurzu nastaveného západoevropskými státy, český trh se vydává podobným směrem. Programy podpory zateplování, tlak na zlepšení energetické náročnosti budov i diskuse o možných omezeních pro nejméně efektivní byty naznačují zřetelný trend.
Pro kupující to znamená jediné: energetické hodnocení bytu bude rok od roku hrát stále větší roli, ať už je cílem vlastní bydlení nebo investice. Agresivní hledání „výhodných koupí" mezi nemovitostmi s nejhorším energetickým hodnocením se sice může podařit, ale vyžaduje chladnou kalkulaci, dobré technické poradce a pevnou finanční disciplínu.
Lidé plánující koupi takového bytu s výhledem do budoucna by měli energetickou renovaci vnímat nikoli jako příplatek navíc, ale jako nedílnou součást pořizovací ceny nemovitosti. Teprve součet těchto dvou položek ukáže pravdivý obraz toho, zda jde skutečně o výhodný obchod, nebo jen o velmi drahou lekci investování do nemovitostí.
