Stále více bytů s nejhorší energetickou třídou láká kupce nízkou cenou. Skutečné náklady na takovou „výhodnou koupi“ však vycházejí najevo až po uzavření kupní smlouvy.
Pro část kupujících vypadá levnější byt s katastrofální energetickou bilancí jako chytrý způsob, jak vstoupit na trh s nemovitostmi. Když si však sečteš povinné rekonstrukce, nové předpisy a rostoucí účty za vytápění, celý plán se může spektakulárně zhroutit.
Přes léta byla energetická třída jen malým okýnkem na konci inzerátu. Dnes je v mnoha zemích jedním z hlavních filtrů při hledání bytu a byty s nejhorším energetickým hodnocením budí značné emoce. Taková obydlí, hovorově nazývaná „energetická síta“, kombinují dva problémy: starou, špatně izolovanou budovu a účty za vytápění, které dokážou vyprázdnit konto.
V praxi to znamená spotřebu energie často nad 330 kWh na metr čtvereční ročně, což při průměrném bytě dělá obrovský rozdíl v měsíčních nákladech. Byt s velmi špatnou energetickou třídou dokáže generovat náklady na vytápění až dvakrát až třikrát vyšší než po řádné zateplení a modernizaci. Pro kupujícího to už není technický detail. V mnoha domácích rozpočtech tento parametr rozhoduje, zda vůbec má smysl se danou nabídkou dál zabývat.
Banky také stále pozorněji sledují energeticky náročné nemovitosti při poskytování hypoték, protože riziko poklesu hodnoty takového bytu roste. Odborníci z realitního trhu upozorňují, že rozdíl mezi moderně zatepleným bytem a energetickým sítem může dosahovat tisíců eur ročně jen na samotném vytápění.
Proč se byty s nejhorším energetickým hodnocením najednou staly problémem
Nejčastější scénář vypadá velmi podobně: velká plocha, skvělá lokalita, cena nižší než tržní průměr. V popisu se objeví nevinné heslo „k osvěžení“ nebo „k modernizaci“. Skutečný rozsah prací vyjde najevo až po prvních cenových nabídkách od stavebních firem.
Zásadní zlepšení energetické účinnosti není jen výměna oken. Obvykle je potřeba počítat s těmito položkami:
- zateplení vnějších stěn a střechy
- izolace podlah nebo stropů nad sklepem
- výměna kotle nebo celého topného systému
- modernizace topné instalace a často i elektrické sítě
- větrání se zpětným získáváním tepla v ambicióznějších projektech
- oprava společných částí budovy včetně schodiště a střechy
- úprava oken a dveří pro lepší těsnost
- instalace termostatických ventilů na radiátory
I pro poměrně malý byt znamená takový balíček výdaje v řádu 30 až 50 tisíc eur v západoevropských podmínkách, tedy stovky tisíc korun v českém prostředí. A to při docela optimistickém scénáři, bez větších překvapení na stavbě.
Nejbolestivější jsou náklady, které nikdo nepočítal před podpisem kupní smlouvy – opravy instalací, shnilé trámy, plísní napadené zdi pod starou izolací nebo práce ve společných částech budovy. K tomu přicházejí povinné expertízy, energetické audity, projekty a v bytových domech také podíl na nákladech rekonstrukce celé nemovitosti. Suma poplatků dokáže úplně sežrat „úsporu“, kterou kupující získal na nižší kupní ceně.
Vědci z univerzit zabývajících se energetikou budov varují, že odložení modernizace o několik let může vést k ještě vyšším nákladům kvůli dalšímu zhoršení stavu konstrukcí a zpřísňování legislativy.
Měnící se předpisy mohou byty nejhorší třídy zbavit hodnoty
V mnoha zemích Evropské unie probíhá zpřísňování pravidel pro byty s nejhorší energetickou charakteristikou. Cíl je jednoduchý: vynutit modernizaci bytového fondu a omezit emisje, nepřímo tím chránit také nájemníky před drastickými účty.
V praxi to znamená několik typů omezení, se kterými musí investor počítat. V některých státech už platí zákaz pronájmu bytů s energetickou třídou G nebo F bez předchozí energetické sanace. Postupně se zavádějí povinné termíny pro dosažení minimální energetické úrovně – například třída E do roku 2030 nebo D do roku 2033.
Banky začínají poskytovat méně výhodné úvěry na nemovitosti s horší energetickou bilancí nebo dokonce odmítají hypotéky na byty pod určitou energetickou hranicí. Některé municipality zavádějí vyšší daň z nemovitosti pro objekty s nejhorším energetickým certifikátem.
Kupující, který plánuje pronájem, musí tedy počítat s rizikem, že bez rychlé modernizace se byt stane prakticky „nepoužitelný“ jako nemovitost k pronájmu. Samotná ochota investovat peníze nestačí – systém očekává konkrétní výsledek potvrzený novým energetickým certifikátem.
Odborníci z oblasti stavebnictví doporučují zaměřit se především na komplexní řešení obálky budovy, protože částečné úpravy často nepřinesou požadované zlepšení energetické třídy a peníze tak přijdou vniveč.
Má ještě smysl kupovat energeticky náročný byt jako investici
Přes rostoucí omezení o takové byty není nouze. Vyplývá to z faktu, že prodávající často výrazně snižují cenu, protože se bojí, že s každým rokem bude jejich byt ještě těžší prodat. Sleva při nákupu má smysl pouze tehdy, když po připočtení všech nákladů na rekonstrukci a formality byt skutečně získá na hodnotě a funkčnosti.
V praxi si takovou investici mohou dovolit pouze lidé s velmi uvědomělým přístupem k riziku a dobrou finanční rezervou. Lze rozlišit několik typů kupců, pro které může takový nákup být racionální: rodiny hledající vlastní bydlení v dobré čtvrti, ochotné několik let žít v rekonstrukci, zkušení kutilové, kteří samostatně provedou část prací a reálně sníží náklady, nebo profesionální investoři a stavební firmy, které takové byty vnímají jako surovinu k dalšímu prodeji po modernizaci.
V každém z těchto případů je klíčových několik věcí: celkový rozpočet, přístup k preferenčním úvěrům a dotacím na zateplení a čas potřebný k provedení prací před vstupem dalších omezení v platnost.
Analytici realitního trhu z předních poradenských firem zdůrazňují, že bez rezervy minimálně třiceti procent nad odhadované náklady na rekonstrukci je riziko finančního krachu velmi vysoké. Materiály jako polystyren, minerální vlna nebo polyuretanová pěna neustále zdražují a dostupnost kvalitních řemeslníků se zhoršuje.
Na co se zaměřit před podpisem kupní smlouvy u notáře
Osoba, která zvažuje koupi bytu s fatálním energetickým výsledkem, by měla fázi příprav pojmout jako malou výzkumnou práci. Emoce typu „příležitost života“ velmi často končí zklamáním a ztrátou peněz.
Seznam absolutních povinností před rozhodnutím o koupi zahrnuje podrobný energetický audit se seznamem nutných prací a odhadovanými náklady, minimálně několik nabídek od různých stavebních firem, nejlépe zahrnujících různé technologie zateplení a vytápění, důkladnou prohlídku společných částí budovy včetně schodiště, sklepů, střechy a instalací.
Dále je nezbytný přehled dokumentů společenství vlastníků nebo bytového družstva – zápisy ze schůzí, plány oprav, případné zadlužení. Musíš také ověřit, na jaké formy finanční podpory se byt a budoucí vlastník reálně kvalifikují – preferenční úvěry, programy na zateplování, daňové úlevy nebo dotace od obce.
K tomu přichází ještě jedna otázka: dá se sladit harmonogram rekonstrukce s pracovním a rodinným životem. Bydlení v neustálém prachu, bez stabilního vytápění, přes několik topných sezón dokáže výrazně ovlivnit zdraví a psychiku obyvatel. Lékaři specialisté na respirační onemocnění upozorňují na rizika spojená s plísněmi a špatnou ventilací během rekonstrukce.
Kdy se energeticky náročný byt stává skutečně výhodnou koupí
Aby takový nákup dával smysl, musíš se podívat šířeji než jen na rozdíl mezi nabídkovou cenou a průměrem v lokalitě. Počítá se celková bilance – finanční i praktická – po několika letech od koupě.
Stojí za to si položit několik tvrdých otázek: dosáhne byt po rekonstrukci skutečně vyšší hodnoty než součet kupní ceny a všech nákladů, umožní nájemné v dané oblasti rozumnou míru návratnosti při plánu pronájmu, nesežere předpokládaný růst cen energií úspory plynoucí z částečné, příliš skromné rekonstrukce.
Musíš také zvážit riziko, že se předpisy ještě zpřísní a vynutí si další práce za pár let. V praxi je někdy lepší od koupé obzvlášť problematického bytu upustit a přidat k bytům se střední energetickou třídou, než celou dekádu záplatovat díry v rozpočtu i ve zdech zároveň.
Ekonomové zabývající se trhem nemovitostí radí zaměřit se na byty v budovách, kde probíhá nebo se plánuje komplexní zateplení celého domu, protože individuální úpravy jednoho bytu mají mnohem menší dopad na celkovou energetickou bilanci.
Je to příležitost nebo finanční past na příštích deset let
I když popisované změny vycházejí hlavně z kurzu západních států, český trh se ubírá podobným směrem. Programy podpory zateplování, důraz na zlepšení energetické charakteristiky budov a diskuse o možných omezeních pro nejméně efektivní byty ukazují jasný trend.
Pro kupující to znamená jedno: energetické hodnocení bytu bude rok od roku důležitější, ať už jde o bydlení pro vlastní potřebu nebo investici. Agresivní hledání „příležitostí“ mezi byty s nejslabším energetickým výsledkem se může podařit, ale vyžaduje chladnou kalkulaci, dobré technické poradce a velkou finanční disciplínu.
Lidé plánující koupi takového bytu s myšlenkou na budoucnost by měli energetickou rekonstrukci vnímat ne jako doplněk, ale jako integrální součást ceny nemovitosti. Teprve sečtení těchto dvou položek dává pravdivý obraz toho, zda jde skutečně o výhodnou transakci, nebo spíš velmi drahou lekci investování do nemovitostí. Jsi připraven na takové riziko?
