Skutečné náklady takové „výhodné koupě“ vycházejí najevo až po podpisu kupní smlouvy. Pro část kupujících vypadá levnější byt s tragickou energetickou bilancí jako chytrý způsob vstupu na trh nemovitostí.
Když si k ceně přičteš povinné rekonstrukce, nové předpisy a rostoucí účty za vytápění, celý plán se může spektakulárně zhroutit. Banky navíc stále opatrněji posuzují úvěry na energeticky náročné nemovitosti, protože riziko poklesu hodnoty takového bytu neustále roste.
Pro kupujícího to už není technický detail. V mnoha domácích rozpočtech tento parametr rozhoduje o tom, zda vůbec má smysl se danou nabídkou dál zabývat. Odborníci varují, že investice do bytu s nejhorší energetickou třídou může být velmi riskantní, pokud nemáš promyšlený plán a dostatečnou finanční rezervu.
Proč se byty s nejhorší energetickou účinností najednou staly problémem
Přes léta byla energetická třída jen malým čtverečkem na konci inzerátu. Teď je v mnoha evropských zemích jedním z hlavních filtrů při hledání bytu a lokality s nejhorší energetickou bilancí budí značné emoce.
Tyto byty, hovorově nazývané „energetická síta“, kombinují dva problémy: starý, špatně zateplený dům a účty za vytápění, které dokážou vyprázdnit konto. V praxi to znamená spotřebu energie často nad 330 kWh na metr čtvereční ročně, což u průměrného bytu dělá v účtech kolosální rozdíl.
Byt s velmi slabou energetickou třídou dokáže generovat náklady na vytápění až dvakrát až třikrát vyšší než lokal po pořádné termomodernizaci. Výzkumy z univerzit v Berlíně a Vídni ukazují, že rozdíl v ročních nákladech může u bytu 70 metrů čtverečních dosáhnout až 2000 eur.
Bankovní instituce v Německu, Rakousku a postupně i v Česku zavádějí přísnější podmínky pro hypotéky na nemovitosti s nejhorší energetickou klasifikací. Analytici z realitních kanceláří potvrzují, že takové byty se prodávají v průměru o 15 až 25 procent déle než srovnatelné lokality s lepší energetickou účinností.
Krásné fotky v inzerátu, brutální realita po vstupu do rekonstrukce
Nejčastější scénář vypadá velmi podobně: velká podlahová plocha, skvělá lokalita, cena nižší než tržní průměr. V popisu padne nevinné heslo „k osvěžení“ nebo „k modernizaci“. Skutečný rozsah prací vychází najevo až po prvních cenových nabídkách.
Důkladné zlepšení energetické účinnosti není jen výměna oken. Obvykle přicházejí v úvahu:
- zateplení vnějších zdí a střechy
- izolace podlah nebo stropů nad sklepem
- výměna kotle nebo celého systému vytápění
- modernizace topné a často i elektrické instalace
- vzduchotechnika se zpětným získáváním tepla v ambicióznějších projektech
- sanace plísní a vlhkosti ve starých konstrukcích
- úprava rozvodů teplé vody a kanalizace
- posílení elektrorozvodů pro moderní spotřebiče
I u nepříliš velkého bytu znamená takový balíček výdaje v řádu 30 až 50 tisíc eur v západoevropských podmínkách, tedy stovky tisíc korun, pokud přeneseme měřítko na české poměry. A to při dost optimistickém scénáři, bez větších překvapení na stavbě.
Nejvícbolí náklady, které nikdo nespočítal před podpisem smlouvy – opravy instalací, prohnilé stropy, plísní napadené zdi pod starou izolací nebo práce ve společných částech budovy. Stavební inženýři z pražských firem upozorňují, že v panelových domech z 70. a 80. let bývá problémem i špatný stav balkónů a lodžií.
K tomu přistupují povinné expertízy, audity, projekty a v bytových domech také podíl na nákladech opravy celé nemovitosti. Suma poplatků dokáže úplně pohltit „úsporu“, kterou kupující získal na nižší kupní ceně.
Měnící se předpisy: kdy byty nejslabší třídy mohou přestat vydělávat
V mnoha zemích Evropské unie probíhá zpřísňování pravidel pro lokality s nejhorší energetickou charakteristikou. Cíl je prostý: vynutit modernizaci bytového fondu a omezit emisje, nepřímo chránit i nájemníky před drastickými účty.
V praxi to znamená několik druhů omezení, se kterými musí investor počítat. Kupující, který plánuje pronájem, musí tedy počítat s rizikem, že bez rychlé modernizace se lokal stane prakticky „nepoužitelným“ jako byt k pronájmu.
Sama ochota vložit do něj peníze nestačí – systém očekává konkrétní efekt potvrzený novým energetickým průkazem. Evropská komise vydala směrnici požadující, aby členské státy postupně vyřadily z trhu s pronájmem byty s energetickou třídou G a postupně i F.
Německo plánuje od roku 2028 zavést zákaz pronájmu bytů s třídou H a G, Francie podobná opatření už testuje v Paříži a Lyonu. Experti z Českého institutu pro energetickou účinnost předpokládají, že podobné kroky se dotknou i českého trhu do roku 2030.
Má ještě smysl koupit energeticky náročný byt pro investora
Nezávisle na rostoucích omezeních nechybí zájemci o takové lokality. Vyplývá to ze skutečnosti, že prodávající často výrazně snižují cenu, protože se bojí, že s každým rokem bude jejich byt ještě těžší prodat.
Sleva při koupi má význam jen tehdy, když po připočtení všech nákladů na rekonstrukci a formalit lokal skutečně získá na hodnotě a funkčnosti. Realitní makléři z Brna a Ostravy potvrzují, že rozdíl mezi inzerovanou a skutečně placenou cenou u bytů s třídou G dosahuje někdy až 20 procent.
V praxi si takovou investici mohou dovolit pouze lidé s velmi uvědomělým přístupem k riziku a dobrou finanční rezervou. Lze rozlišit několik typů kupujících, pro které takový nákup bývá racionální: rodiny hledající vlastní bydlení v dobré čtvrti, ochotné několik let žít v rekonstrukci, zkušení kutilové, kteří samostatně provedou část prací a reálně sníží náklady, profesionální flippeři a stavební firmy, kteří berou takové byty jako surovinu k dalšímu prodeji po modernizaci.
V každém z těchto případů se klíčovými stávají několik otázek: celkový rozpočet, přístup k preferenčním úvěrům a dotacím na termomodernizaci a čas potřebný k provedení prací před vstupem v platnost dalších omezení. Finanční poradci doporučují mít rezervu minimálně 30 procent nad plánovaný rozpočet rekonstrukce.
Na co se dívat před podpisem kupní smlouvy
Osoba, která zvažuje koupi bytu s fatální energetickou bilancí, by měla fázi příprav považovat za malou výzkumnou práci. Emoce typu „příležitost života“ velmi často končí zklamáním.
Seznam absolutních povinností před rozhodnutím o koupi zahrnuje:
- podrobný energetický audit se seznamem nutných prací a odhadovanými náklady
- nejméně několik nabídek od různých stavebních firem, ideálně zahrnujících různé technologie zateplení a vytápění
- důkladnou prohlídku společných částí domu: schodiště, sklepů, střechy, instalací
- kontrolu dokumentů společenství vlastníků nebo družstva – zápisy ze schůzí, plány oprav, zadlužení
- ověření, na jaké formy finanční podpory se lokal a budoucí vlastník reálně kvalifikují
K tomu přistupuje ještě jedna otázka: dá se sladit harmonogram rekonstrukce se zaměstnáním a rodinným životem. Bydlení v neustálém prachu, bez stabilního vytápění, přes několik topných sezón dokáže výrazně ovlivnit zdraví a psychiku domácích.
Soudní znalci z oboru stavebnictví radí nechat si vypracovat stavebně-technický průzkum od nezávislého inženýra, ne od firmy, která pak bude nabízet rekonstrukci. Investice do takové expertízy v hodnotě 15 až 25 tisíc korun ti může ušetřit statisíce.
Kdy se energeticky náročný byt stává opravdu výhodným
Aby takový nákup dával smysl, musíš se dívat šířeji než jen na rozdíl mezi nabídkovou cenou a průměrem pro lokalitu. Počítá se celková bilance – finanční i praktická – po několika letech od koupě.
Stojí za to si položit několik tvrdých otázek: zda po rekonstrukci lokal skutečně dosáhne vyšší hodnoty než součet koupě a všech nákladů, zda sazby nájmu v dané lokalitě umožní rozumnou míru návratnosti při plánovaném pronájmu, zda předpokládaný růst cen energií „nesežere“ úspory vyplývající z částečné, příliš skromné rekonstrukce.
Existuje také riziko, že předpisy se ještě zpřísní a vynutí další práce za pár let. Odborníci z České komory architektů upozorňují, že špatně naplánovaná postupná rekonstrukce vyjde nakonec dráž než komplexní řešení najednou.
V praxi je někdy lepší vzdát se koupě obzvlášť problematického bytu a přidat k bytové jednotce se střední energetickou třídou, než dekádu záplatovat díry v rozpočtu i ve zdech současně. Úvěroví poradci z hypotečních bank potvrzují, že refinancování nedokončené rekonstrukce bývá mnohem náročnější než původní plánování.
Pro kupující to znamená jedno: energetické hodnocení bytu bude rok od roku důležitější, ať už jde o bydlení pro vlastní potřebu nebo investici. Agresivní hledání „příležitostí“ mezi byty s nejslabší energetickou bilancí se může povést, ale vyžaduje chladnou kalkulaci, dobré technické poradce a velkou finanční disciplínu. Jsi připraven na takovou výzvu?
