Proč se byty s nejhorším energetickým hodnocením najednou staly velkým problémem
Ještě nedávno byla energetická třída jen drobným políčkem na konci realitního inzerátu. Dnes je to v mnoha zemích jeden z prvních filtrů při hledání bydlení a byty s nejhorším hodnocením vyvolávají silné emoce.
Takové byty, hovorově označované jako „energetická síta", trpí hned dvojím neduhem: jde o staré, špatně zateplené budovy s účty za vytápění, které dokážou vyčerpat celý rodinný rozpočet. V praxi to znamená spotřebu energie často přesahující 330 kWh na čtvereční metr ročně – a to je u průměrného bytu propastný rozdíl v měsíčních platbách.
Byt s velmi slabou energetickou třídou může generovat náklady na vytápění až dvakrát až třikrát vyšší než srovnatelný byt po důkladné termomodernizaci.
Pro kupujícího to přestalo být technickým detailem. V mnoha rodinných rozpočtech tento parametr rozhoduje, zda má vůbec smysl se daným inzerátem dál zabývat. Banky také stále přísněji posuzují energeticky náročné nemovitosti při poskytování hypoték, protože riziko poklesu jejich hodnoty roste.
Krásné fotky v inzerátu, krutá realita po zahájení rekonstrukce
Nejčastější scénář vypadá vždy podobně: velká plocha, skvělá lokalita, cena pod tržním průměrem. V popisu se objeví nevinná fráze „k osvěžení" nebo „k modernizaci". Skutečný rozsah prací vyjde najevo teprve po prvních nacenění od řemeslníků.
Důkladné zlepšení energetické účinnosti není jen výměna oken. Zpravidla přicházejí v úvahu tyto zásahy:
- zateplení obvodových stěn a střechy,
- izolace podlah nebo stropů nad sklepem,
- výměna kotle nebo celého topného systému,
- modernizace otopné soustavy a často i elektroinstalace,
- větrání s rekuperací tepla u ambicióznějších projektů.
U i průměrně velkého bytu takový balík prací představuje výdaje v řádu 30 až 50 tisíc eur v západoevropských podmínkách – a to při poměrně optimistickém scénáři bez větších překvapení na stavbě.
K tomu přibývají povinné expertízy, energetické audity, projektová dokumentace a v bytových domech také podíl na nákladech oprav celé budovy. Součet všech poplatků dokáže zcela pohltit „úsporu", kterou kupující získal na nižší kupní ceně.
Nejvíce bolí náklady, které nikdo nepočítal před podpisem smlouvy – opravy instalací, shnilé stropy, plesnivé stěny pod starou izolací nebo práce ve společných prostorách domu.
Měnící se předpisy: kdy mohou byty nejhorší třídy přestat být pronajímatelné
V mnoha zemích Evropské unie dochází k postupnému zpřísňování pravidel pro byty s nejhorší energetickou charakteristikou. Cíl je jednoduchý: vynutit modernizaci bytového fondu, omezit emise a zároveň chránit nájemníky před drakonickými účty.
V praxi to pro investora znamená několik typů omezení:
| Typ omezení | Co to znamená pro majitele |
|---|---|
| Zákaz pronájmu pro nejhorší třídy | nelze uzavírat nové nájemní smlouvy, dokud byt neprojde rekonstrukcí a novým hodnocením |
| Zmrazení nájemného | nelze zvyšovat nájemné u bytů bez zlepšení energetické účinnosti |
| Povinný energetický audit při prodeji | dodatečný náklad a transparentní přehled vad, který oslabuje vyjednávací pozici prodávajícího |
| Povinné hodnocení celých společenství vlastníků | nutnost zpracovávat posudky a plány oprav pro celé budovy, nejen jednotlivé byty |
Kupující, který plánuje pronájem, musí počítat s rizikem, že bez rychlé modernizace se byt stane prakticky „nepronajímatelným". Pouhá vůle do něj investovat nestačí – systém vyžaduje konkrétní výsledek potvrzený novým energetickým průkazem.
Dává nákup energeticky náročného bytu investorovi ještě smysl?
Přes narůstající omezení zájemců o takové byty neubývá. Důvodem je, že prodávající často výrazně slevují z ceny, protože se obávají, že jejich nemovitost bude každým rokem obtížněji prodejná.
Sleva při nákupu má smysl jedině tehdy, když po započtení všech nákladů na rekonstrukci a administrativu byt skutečně získá na hodnotě i funkčnosti.
V praxi si takový typ investice mohou dovolit výhradně lidé s velmi uvědomělým přístupem k riziku a solidní finanční rezervou. Lze vyčlenit několik typů kupujících, pro které může být taková koupě racionální:
- rodiny hledající vlastní bydlení v dobré lokalitě, ochotné několik let žít ve stavebním ruchu,
- zkušení kutilové, kteří část prací zvládnou sami a reálně tak sníží náklady,
- profesionální flippeři a stavební firmy, které vnímají takové byty jako surovinu pro prodej po modernizaci.
V každém z těchto případů jsou klíčové tři věci: celkový rozpočet, přístup k zvýhodněným úvěrům a dotacím na termomodernizaci a čas potřebný k dokončení prací před účinností dalších omezení.
Na co se zaměřit před podpisem kupní smlouvy
Kdo uvažuje o koupi bytu s katastrofálním energetickým hodnocením, měl by k přípravné fázi přistoupit jako k malému výzkumnému projektu. Pocit „příležitosti života" velmi často končí hořkým zklamáním.
Seznam absolutních nezbytností před rozhodnutím o koupi zahrnuje:
- podrobný energetický audit se seznamem nutných prací a odhadovanými náklady,
- alespoň několik nabídek od různých dodavatelů, ideálně zohledňujících různé technologie zateplení a vytápění,
- důkladnou prohlídku společných prostor budovy: schodiště, sklepů, střechy, rozvodů,
- přezkoumání dokumentů společenství vlastníků nebo družstva – zápisů ze schůzí, plánů oprav, případných dluhů,
- ověření, na jaké formy finanční podpory má byt a budoucí majitel reálně nárok (zvýhodněné úvěry, programy termomodernizace, daňové úlevy, obecní dotace).
K tomu přistupuje ještě jedna zásadní otázka: zda lze harmonogram rekonstrukce sladit s pracovním a rodinným životem. Bydlení v permanentním prachu a bez spolehlivého topení po několik otopných sezón se silně podepíše na zdraví i psychice všech obyvatel domácnosti.
Kdy se energeticky náročný byt skutečně vyplatí
Aby taková koupě dávala smysl, je třeba se dívat dál než jen na rozdíl mezi nabídkovou cenou a místním průměrem. Rozhoduje celková bilance – finanční i praktická – po několika letech od koupě.
Stojí za to si položit několik nelítostných otázek:
- zda po rekonstrukci byt skutečně dosáhne vyšší hodnoty, než je součet kupní ceny a všech nákladů,
- zda nájemní sazby v dané lokalitě umožní rozumnou míru výnosu, pokud je záměrem pronájem,
- zda předpokládaný růst cen energií „nesní" úspory plynoucí z příliš skromné, neúplné rekonstrukce,
- zda hrozí riziko, že se předpisy ještě zpřísní a za několik let vynutí další nákladné práce.
V praxi je někdy lepší od koupě zvlášť problematického bytu odstoupit a připlatit si za byt se středním energetickým hodnocením, než celé desetiletí záplatovat díry zároveň v rozpočtu i ve zdech.
Několik praktických poznámek pro české podmínky
Přestože popsané změny vycházejí především ze směřování západoevropských zemí, český trh se ubírá stejným směrem. Programy podpory termomodernizace, důraz na zlepšování energetické charakteristiky budov a diskuse o možných omezeních pro nejméně efektivní byty ukazují zřetelný trend.
Pro kupující to znamená jediné: energetické hodnocení bytu bude rok od roku důležitější, ať už je cílem vlastní bydlení nebo investice. Agresivní hledání „výhodných koupí" mezi byty s nejhorším energetickým hodnocením se může povést, ale vyžaduje chladnou kalkulaci, kvalitní technické poradce a velkou finanční disciplínu.
Lidé plánující koupi takového bytu s výhledem do budoucna by měli energetickou rekonstrukci vnímat nikoli jako příplatek, ale jako nedílnou součást ceny nemovitosti. Teprve součet obou položek dává skutečný obraz toho, zda jde o výhodnou transakci, nebo spíše o velmi drahou lekci z investování do realit.
